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La mise en location d'un bien immobilier est réglementée
par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi mermaz), loi tendant
à améliorer les rapports locatifs et portant modification
de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que vous pouvez
télécharger à
cette adresse au format pdf. Vous pouvez également la
rechercher
sur legifrance avec son numéro, en précisant dans
la zone appropriée que vous recherchez une loi. Elle figure
également dans nos pages.
Nous vous conseillons de lire cette loi qui régit vos rapports
avec votre locataire, et définit vos obligations respectives.
Vous trouverez ci-dessous les principaux points de cette loi:
Le contrat de bail
La loi impose un contrat de bail. Cet acte pourra
soit être rédigé sous seing privé (entre
vous et votre futur locataire), soit établi par un notaire.
Clauses obligatoires devant figurer au contrat.
(article 3 de la loi):
- le nom ou la dénomination du bailleur
et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas
échéant, ceux de son mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée ;
- la consistance et la destination de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d'usage
privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas
échéant, l'énumération des parties,
équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet
d'un usage commun ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi
que ses règles de révision éventuelle ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est
prévu.
Pièces jointes au contrat de bail (article 3 de la loi)
L'article 3 de la loi liste les pièces
qui doivent être annexées au contrat de bail:
l'état des lieux:
Il doit être établi contradictoirement entre les
parties ou par un huissier de justice.
Autres pièces éventuellement jointes au contrat:
- les références des loyers pratiqués dans
le voisinage lorsque la subordinnation du loyer est déterminée
par ces éléments
- si l'immeuble est soumis au statut de la copropriété,
les "extraits du règlement de copropriété
concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage
des parties privatives et communes et précisant la quote-part
afférente au lot loué dans chacune des catégories
de charges" seront joints au contrat.
Clauses non valides
L'article 4 de la loi prévoit des clauses
non valides:
Est réputée non écrite toute
clause :
a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location
du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours
fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables
;
b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une
assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur
;
c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement
automatique sur le compte courant du locataire ou la signature
par avance de traites ou de billets à ordre ;
d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever
ou à faire prélever les loyers directement sur son
salaire dans la limite cessible ;
e) Qui prévoit la responsabilité collective des
locataires en cas de dégradation d'un élément
commun de la chose louée ;
f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des
remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement
par le bailleur au titre des réparations locatives ;
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du
contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire
pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges,
du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance
des risques locatifs ;
h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer,
sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées
au contrat ;
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en
cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un
règlement intérieur à l'immeuble ;
j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité
politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
Durée du contrat
Le contrat est conclu pour une durée au
moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes
physiques (les particuliers), et six ans pour les bailleurs personnes
morales.
Si le propriétaire est une personne physique, l'article
11 de la loi indique que "quand un événement
précis justifie que le bailleur personne physique ait à
reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales,
les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure
à trois ans mais d'au moins un an" . Dans ce cas le
contrat doit mentionner les raisons et l'événement
invoqués.
Reconduction du contrat
L'article 10 de la loi précise que le contrat
de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement,
soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit
est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et de
six ans pour les bailleurs personnes morales.
Résiliation du contrat par le locataire (article
15 de la loi)
Le locataire peut résilier le contrat à
tout moment (article 12 de la loi). La durée du préavis
applicable au congé est de trois mois pour le locataire.
Cette durée peut être réduite à un
mois en cas de en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation,
de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à
une perte d'emploi. Les locataires âgés de plus de
soixante ans dont l'état de santé justifie un changement
de domicile ainsi que les bénéficiaires du revenu
minimum d'insertion peuvent également donner un préavis
d'une durée réduite à un mois.
Le congé doit être donné par lettre recommandée
avec accusé de réception ou signifié par
acte d'huissier. Le début du préavis est fixé
à la date de réception de la lettre recommandée
ou à celle à laquelle le congé a été
signifié par huissier.
Résiliation du contrat par le bailleur (article
15 de la loi)
Lorsque le bailleur donne congé à
son locataire, ce congé doit être justifié
soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement,
soit par un motif légitime et sérieux, notamment
l'inexécution par le locataire de l'une des obligations
lui incombant. A peine de nullité, le congé donné
par le bailleur doit indiquer le motif allégué et,
en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire
de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint,
le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité
enregistré à la date du congé, son concubin
notoire depuis au moins un an à la date du congé,
ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son
partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au
bailleur est de six mois. Comme pour le locataire, le congé
doit être donné par lettre recommandée avec
accusé de réception ou signifié par acte
d'huissier. Le début du préavis est fixé
à la date de réception de la lettre recommandée
ou à celle à laquelle le congé a été
signifié par huissier.
Lorsqu'il est fondé sur la décision
de vendre le logement, le congé doit, à peine de
nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente
projetée. Le congé vaut offre de vente au profit
du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois
du délai de préavis. A l'expiration du délai
de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre
de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation
sur le local.
Dêpot de garantie (article 22 de la loi)
Le dépôt de garantie ne peut être
supérieur à deux mois de loyer en principal. Il
ne peut être éxigé par le bailleur quand le
loyer est payable d'avance pour une durée supérieure
à deux mois.
Il doit être restitué dans un délai de deux
mois après la restitution des clés par le locataire.
Le montant du dépôt de garantie ne peut être
révisé durant l'éxécution du contrat
de location.
Obligations du bailleur
Le bailleur est tenu de (article 6 de la loi):
- remettre au locataire un logement décent
ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant
porter atteinte à la sécurité physique ou
à la santé et doté des éléments
le rendant conforme à l'usage d'habitation.
- fournir un logement en bon état d'usage et de réparation
- fournir les équipements mentionnés au contrat
de location en bon état de fonctionnement
- assurer au locataire la jouissance paisible du logement
- entretenir les locaux en état de servir à l'usage
prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations,
autres que locatives, nécessaires au maintien en état
et à l'entretien normal des locaux loués
- ne pas s'opposer aux aménagements réalisés
par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas
une transformation de la chose louée.
- remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait
la demande. La dite quittance doit porter le détails des
sommes versées en distingant loyer, droit de bail et charge.
(article 21)
Interdictions faite au bailleur (article 22-2)
Le bailleur ne peut demander les pièces
suivantes à un locataire préalablement à
l'établissement du contrat de location:
- photographie d'identité ;
- carte d'assuré social ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal.
Obligations du locataire
Le locataire est tenu (articles 7 et 8 de la loi):
- De payer le loyer et les charges récupérables
aux termes convenus
- D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination
qui leur a été donnée par le contrat de location
- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent
pendant la durée du contrat
- De prendre à sa charge l'entretien courant du logement,
des équipements mentionnés au contrat et les menues
réparations ainsi que l'ensemble des réparations
locatives définies par décret en Conseil d'Etat
- De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux
d'amélioration des parties communes ou des parties privatives
du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires
au maintien en état et à l'entretien normal des
locaux loués
- De ne pas transformer les locaux et équipements loués
sans l'accord écrit du propriétaire
- De s'assurer contre les risques dont il doit répondre
en sa qualité de locataire et d'en justifier
- Le locataire ne peut ni céder le contrat de location,
ni sous-louer le logement (sauf avec l'accord écrit du
bailleur).
En conclusion
- Lorsque vous mettrez votre logement en location,
rédigez avec attention votre contrat de bail en prenant
en compte les éléments ci dessus.
- Prenez le temps de lire la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
dans son intégralité ( rappel: vous pouvez télécharger
cette loi à
cette adresse au format pdf, ou la rechercher
sur legifrance avec son numéro, en précisant
dans la zone appropriée que vous recherchez une loi)
- A la moindre hésitation, n'hésitez pas à
demander conseil à votre adil (agence départementale
pour l'information sur le logement). Pour trouver les coordonnées
de votre adil, cliquez
ici.
- Consultez les sites utiles ci dessous si vous désirez
un complément d'information.
Sites utiles:
Site
du ministère du logement: vous y trouverez un ensemble
de fiches sur la location
Agence
nationale pour l'information: sur le logement: sur ce site,
vous trouverez également des informations sur la location.
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